量价连涨八个月！上海二手房“好卖了”

文｜袁小丽

编辑｜刘鹏

去年挂牌380万元卖不掉的房子，今年挂到390万元，面谈3个小时，最后一分没让。  

辉哥在浦东唐镇有一套80多平方米的两居室。今年他发现，小区里同户型在售的只剩自己这一套，干脆把挂牌价调高了10万元。9月底，房子按挂牌价成交。“本来是试试看，没想到这么顺利。”

辉哥的体感背后，是上海的二手房行情连续走热。国家统计局数据显示，截至9月，上海二手房自今年2月起已连续8个月环比上涨，领跑全国；更值得关注的是，上海二手住宅价格9月同比由跌转涨，上涨0.8%，是一线城市中首个同比转正的城市。

中指研究院百城房价同样显示，9月上海二手住宅价格环比上涨0.11%，由跌转涨，说明上海二手房价企稳回涨的迹象已经比较清晰。

价格企稳的同时，成交也在持续放量。根据上海网上房地产数据，9月上海二手房成交23581套，同比增长15%，创近6年同期新高。从全年走势来看，自今年3月起，上海二手房成交量已连续7个月站稳2.3万套以上。截至9月，全年累计网签约21.7万套，同比增长14.43%。

进入10月，市场延续活跃态势，连续两周出现单日网签超1600套，其中10月11日网签1615套、10月17日网签1631套。截至10月19日，10月累计网签13366套，“银十”开局良好。

但需要强调的是，当前房价并非普涨，仍存在结构性特征，内环、滨江、北外滩、徐汇长桥、张江、唐镇等产业与配套较强的板块，次新房和优质房源价格率先企稳上行；而外环外的奉贤、金山、崇明，以及房龄高、配套弱、流动性差的远郊老房，仍多以“以价换量”为主，部分房源价格并未上涨、甚至继续微跌。

二手房作为楼市的“晴雨表”，最能直观反映市场的真实热度，今年以来上海二手房成交走势保持韧性、稳步提升，而非短期脉冲式行情，这说明市场企稳回暖的信号越来越明确。

01

跌出性价比，刚需是成交主力

刚需、刚改仍是上海二手房的成交主力。

多家机构监测数据显示，今年上海二手房成交中，总价300万左右房源占比持续处于高位，9月该价位段占比约60%-70%之间。同时，刚改需求开始抬头，300万-500万，500万-800万价位段的房源成交占比有所上升。

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉腾讯财经，上海购房需求一直真实存在。今年在“沪八条”、“房贷贴息”等政策推动下，不少需求被激发。卢文曦表示，最核心的原因，还是“当前二手房跌出了性价比”，很多挂牌500万-600万的房子，此前要700多万到800万，“二手房里的泡沫基本已经被挤掉”。相比动辄七八百万起步的新房，二手房是刚需首选。

萧先生就是一名刚需购房者。9月底，他在嘉定南翔板块买下了人生第一套房，总价308万，面积约90多平方米的两居室。从开始看房到完成签约，只用了4天。

“首付只付了15%，贷款260多万，新政策最长可以贷款40年，算下来月供大约9500元，在我的可承受范围内。”萧先生说。虽然买房决策很快，但他并非临时起意买房，今年以来他一直在关注上海房价走势，此前关注的多个板块和小区价格已基本稳定，部分房源的价格甚至还涨了，“我觉得价格差不多了，就买了。”

目前萧先生已经交完首付款，正在等待银行审批放款，同时也在寻找合适的装修公司，预定装修事宜。

21世纪不动产杨浦区一门店店长李小忆也告诉腾讯财经，“现在很多刚需客户觉得，房价跌了这么多，贷款利率又低，所以低总价房源成交特别多，这也是今年二手房市场的一个明显特征。”

他分享了最近门店成交的一个案例，买家余凯夫妻俩工作收入都不错，在上海多年一直租房住，此前并非买不起，只是觉得没必要。但今年觉得房价水分基本被挤得差不多了，加上孩子要上一年级了，需要学区房，夫妻俩觉得“再租下去不如买”，最终在浦东中环入手了一套105平米，总价近600万的房子。

腾讯财经也跟几位近期已在上海买房或正在看房的人聊了聊，他们普遍表示，体感上今年部分区域房价已趋于稳定，尤其是小户型和低总价房源，甚至开始出现小幅上涨。去年12月买房的原先生就发现，同小区同户型的房源今年9月成交价比他当时高出10万-15万。

余凯夫妇所在的小区也是类似情况。李小忆告诉腾讯财经，在余凯买了这套房子后，该小区又陆续成交了两三套同户型房源，价格都在620万-630万之间，比余凯夫妇的成交价高出20万-30万元。“最近市场上可售房源有所减少，部分购房者也开始接受一定溢价了。”李小忆说。

02

租金连涨7个月，租售比修复

租客开始算买房账

在低总价房源跌出性价比的同时，上海住宅租金则呈持续上涨态势，这种变化也推动部分长期租房群体重新计算租房和买房账，“租转买”现象开始增多。

中指研究院数据显示，自今年3月以来，一线城市住宅平均租金已经连续6个月环比上涨，其中，上海涨势领跑全国重点城市。截至9月，上海住宅租金已连续7个月环比上涨，环比涨幅连续6个月居50城首位。

95后章月就是“租转买”群体中的一员。她在上海工作8年，一直租房住，原本并没有明确的购房打算，她说“不想有负债”。转折出现在今年6月续租，房东提出月租金上调300元。加上她去年已结婚，买房这件事才正式被提上议程。与老公商量后，他们从6月开始看二手房，预算控制在260万元左右。看房不足3个月，8月底便在浦东三林板块看中了一套约60平米的两居室，成交总价265万元。

“房子虽然小了点，但还是挺满意的，总价和月供都在承受范围内。”章月表示，国庆节前夕，她已经拿到房本，“现在房价确实降了很多，这套房月供5500多，而我们的房租要5400多，既然每月支出成本差不多，还是买房比较划算，自己的房子住着也方便。”

上海链家一线经纪人陈康康向腾讯财经透露，松江泗泾区域部分刚需房源的公积金月供已经和租金差不多。不少客户算完账觉得，租房是纯消费，买房至少是资产沉淀，因此决定从“租房”转向“买房”。

低总价房源也吸引了一部分持有闲散资金的投资者，他们看中老破小房源租金回报率。

李小忆告诉腾讯财经，近半年低总价投资客入场的迹象明显增多。“房价经过一轮调整后，部分核心区买房出租的年化收益率能达到3%左右，显著高于银行存款利率。”他提到他的一位同事，今年就在杨浦城区购入了一套总价150万元的房子用于出租，装修后月租金约4200元。

58安居客研究院院长张波向腾讯财经表示，上海目前的住宅租金回报率约2.04%，老破小房源平均约2.65%，核心板块头部个案可达到3.6%-3.7%。他分析称，2026年的租售比修复与2023年至2025年的逻辑不同，此前主要是房价下跌带来的“被动式修复”，租金本身并没有明显上行；但当前上海房租已连续7个月环比上涨，张江、唐镇等产业集聚板块表现更为明显。

不过他也提醒，高回报率房源主要集中在核心地段、地铁沿线以及附带学区的小户型，全市范围内这类房子的租金回报率大多在2.0%-3.0%之间。以收租为目的、瞄准这一收益区间的购房群体，人数确实比之前多了。

03

挂牌量下降，议价空间收窄

房子变得好卖了

在成交持续活跃的同时，上海二手房市场还出现了其他新的变化：挂牌量在快速下降，议价空间在收窄，一小部分房东开始上调挂牌价，置换需求开始抬头。

根据网上房地产数据，截至10月18日，上海全市二手房挂牌量约283652笔，较前一周减少9000多笔，环比下降3.14%。拉长时间看，今年年初上海二手房挂牌量还在34万笔以上，近十个月减少了约5.8万笔，回落至29万笔以上。

多位业内人士告诉腾讯财经，上海二手房挂牌量下降主要有两方面原因，一是成交速度加快，快速消化了部分在售房源；另一方面，随着房价企稳，房东心态趋于稳定，主动抛盘的情况明显减少。

随着供需关系变化，二手房议价空间也在收窄。上海链家签约中心管理部负责人李思瑶表示，从签约一线看，买卖双方对价格的预期正在向中间收敛，卖方挂牌价越来越贴近同户型的近期实际成交价，而买方看中合适房源后也更倾向尽快锁定。双方的价格让步空间有所收窄，多数房源的议价空间由前期约5%收窄至1%-3%。

张波也观察到，已有小部分业主开始试探上调报价，幅度集中在2%-3%，对应总价5万到10万元。但他也强调，目前市场正处在“以价换量”到“不再降价”的过渡阶段，还没到“普遍涨价”阶段。

议价空间收窄的同时，成交周期也在缩短。房源平均成交周期从2-3个月缩短至1-2个月，刚需房源从90天缩短到60天。

上海链家松江区泗泾三湘店门店负责人向海艳根据门店成交情况进一步补充：业主诚意出售的房源仍有合理议价空间。她所在门店近期成交的一套100平米的小三房，房东有置换需求，希望尽快出售，挂牌409万，最终393万成交，从看房到谈妥仅用两周。但那些挂出来观望、并不急售的房源，议价空间就非常有限。

更值得注意的变化是置换需求的释放。向海艳的门店数据显示，9月之后小户型刚需成交占比有所回落，改善置换户型的成交占比明显抬升。“上半年主要是低总价刚需客入场，进入三季度，改善型客户的看房和签约动作明显增多。”她说。

辉哥就是一名置换型购房者，他的房子位于浦东唐镇，80多平米两房，去年挂牌380万始终没成交。今年他发现小区同户型在售的只剩自己一套，直接将挂牌价上调到390万。9月底，双方面谈3小时，一分钱也没让步，390万挂牌价成交。“本来是试试看的心态，没想到这么顺利，感觉卖方的时代又要来了。”

不过，他表示，卖房涨跌对他都是一样的，价格低置换的也会低，价格涨了，那他新买的房子价格也会上涨。他关注的新盘即将开盘，近期出售这套房也是为了腾挪资金。

松江的置换业主方勇也有类似感受。他的房子去年挂牌价降到245万仍然卖不动，中介还在不断压价，无奈，他撤回了挂牌。今年5月又重新挂牌，且将挂牌价上调了5%到258万，最终在8月份255万成交。“明显感觉现在房子好卖了。”不过他也坦言，自己正在看的800万-1000万的置换房源，价格还在下跌。

卢文曦也表示，老破小房源价格是最先下跌的，现在率先企稳。而房龄不到十年的次新房，因为下跌开始较晚，现在正处于小幅补跌阶段。他认为，等这部分次新房的价格也企稳了，整个市场就稳住了。

04

市场仍在筑底修复，核心区已现回升迹象

张波判断，上海二手房目前仍处于结构分化的筑底修复阶段。

他表示，10月市场整体呈现“成交稳定、结构分化”的特征，表现略好于预期，但行情持续性仍需观察。支撑企稳的力量主要源于购房者信心复苏的力度。6–9月二手房网签连续4个月在2.3万套荣枯线以上，近期安居客平台周度咨询量环比增长6.4%，说明真实需求在逐步释放。但转化节奏仍偏谨慎，留电率滞后于咨询回升，购房者决策并没有变成情绪性入市。

他预计10月成交量将延续2.3万套以上水平，板块分化持续深化：核心城区次新房、地铁沿线刚需房源去化较快，远郊大户型和老旧房源仍在磨底。

同策研究院联席院长宋红卫则表示，上海房地产市场已经进入绝对存量市场，今年1-9月二手房成交量是新房的6.3倍，而前年这个比值是4倍、去年是5倍，未来这个比值还会进一步升高，基本快接近欧美成熟房地产市场的水平。在这个阶段，城市更新成为楼市的核心驱动力，部分核心区老旧小区受动迁预期影响，成交量和价格都明显较为坚挺。

他预判，上海四季度依然是二手房主导的市场，月均成交有望维持在2万套以上，全年总量大概率超过24万套，较去年增长10%以上。2027年二手房与新房的比值还会创新高，核心区域价格已出现筑底回升的迹象，但远郊和流动性差的房源仍需时间消化。

（应受访者要求，文中辉哥、萧先生、章月、原先生、余凯、方勇均为化名）