温州曾经爆火的学区楼盘！现在却卖不掉了

“金九银十”本是学区房买卖的传统旺季。但一组数字，足以把未来视界从“当年的神盘”拉回到残酷的现实：

2021年一年卖出1687套；如今首开已过去5年9个月，仍有约179套住宅待售，今年9月只卖出1套。

更扎心的是，作为离实验中学最近、小区规模最大的“板块首位度学区盘”，当年售价最高、销售最为抢手，如今二手成交价已来到约1.9-2.15万/㎡，比起隔壁的两个盘都要低，相比而首开时含装曾卖到3.4万余元/㎡（装修标准2300元/㎡）。

曾经城西头部学区盘、周边卖得最贵也一度卖得最好的“神盘”，为何走到今天？

▲城西实景图示意。图据瓯柑楼市

最近，房探实地探访未来视界，试图找到答案……

未来视界位于鹿城区黄龙路与双星路交汇处，即温州市实验中学集新校区东侧，主力户型为建面约109-183㎡。

▲温州市实验中学集新校区实景图示意

作为浙江省首批未来社区实施单元和浙江首个央地合作项目，未来视界在“顶层设计”之下，通过高线连廊串联，并成为市区近年来少见的全开放式小区，践行“未来社区概念”。如今项目交付至今已有2年半时间，究竟落地效果如何呢？

▲未来视界交付实景图示意

下面我们就从品质维护、公区形象、开放式小区等3个层面来看看：

外立面封窗：

当年设置空中花园，意图是想实实在在搞垂直绿化，但事实证明此为“一厢情愿之举”。楼盘交付之初，未来视界等小区空中花园封窗，曾被相关部门上门拆除，后架不住业主“人多势众”，逐渐放宽管控。

目前，小区已入住多数房源有做封窗处理，大跨度落地玻璃的韵律感已不复存，但业主实际使用，确是得了好处。

从封窗、晾衣等来看，未来视界的入住率也还是不错的，部分楼栋入住率毛估估超70%。

▲小区实景图示意

绿化维护：

除了大门主要景观节点维护尚可以外，小区内部，看不出是一个“品质商品房楼盘”该有的样子。

部分高线连廊花坛绿植精致度明显不足，一如市政绿化：

部分区域花坛绿植缺乏打理，侵占园路：

另有个别楼栋出现沉降迹象，墙砖缝隙变大，地砖起翘：

实地走访可以发现，未来视界的部分公共区域本身条件不错，但至今空置，外部园林也呈现衰败迹象，如下图的规划邻里活动中心，室内至今居然为毛坯状态：

另外，部分架空层利用率不高、日常维护也不到位：

部分架空层墙壁已经有发霉迹象：

此前备受业主吐槽的“会所”，原做开发商售楼处使用，后仅开放两侧过道通行（详见公开报道：未来视界小区大门被封闭，业主投诉：不能接受！）。

如今现场，中间这个“会所”（审批为商铺、原售楼处）至今废弃，部分镜面水池瓷砖破损：

门也用空气砖简单封堵，在小区中观感不佳：

当然，最受业主诟病的还是小区为“开放式小区”。

与交付时不同，目前，小区多处采用了可移动式花箱围堵，试图形成“软隔断”来封闭小区，但实际上成了摆设。

小区物业设置的“进入小区请走正门”的提醒，这有什么卵用？

走的人多了，就成了路，你看临近学校、河边等都“踩出了一条路”：

由于小区为开放式小区，周边电瓶车乱停现象较多。

目前，小区电梯采用梯控方式限制外来人员上楼。外卖多暂存于在电梯内，由业主自取。

小区公告栏还张贴着一业委会成员请辞的报告。请辞原因之一为“业委会日常工作中分歧、矛盾较多”。

由此可见，未来视界的本身落地效果、维护品质还不尽如人意，显然与首开时的价格定位明显不匹配。

那么，这样的品质，在一二手房销量和价格上又有什么体现呢？

月销套数：截至今年9月，一手房合计成交72套，4-5月份相对集中。据了解，因目前剩余房源已被质押，需要解押后才能买卖，因而近期销量进一步走低。

▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网

剩余库存：

项目有商品住宅约2120套，截至9月底，剩余约179套待售，剩余库存约2.7万方。

一手价格优惠：

未来视界尾盘多为183方左右大户型，其他109-139方房源多为低楼层，位置相对较差。

此前不少房源被用作工抵房，中介处部分房源大致售价为：

二手市场价格：

未来视界二手房成交主力户型为最小面积段建面约109㎡，与年初比，成交价稳中微降，预计有数百元/㎡的降幅。近期少量成交，成交总价多在220-255万元（约2.0-2.3万/㎡），1-5#东区房源备案价略低，成交单价也略低一些。

▲楼栋相对位置示意

最后，房探简单说两句：

房探简评

---未来视界败给“资源错配”

183方的大户型放在城西，加上首开含装约3.4万元/㎡的价格，本身就是“资源错配”；加上尾盘中依然剩余较多大户型，实景品质与高端改善定位有差距，产品与主流客群“错配”；开放式小区与当下居民对安全、封闭管理的诉求错配。

若非品质提升，恐怕开发商只能“打骨折”叫卖，特别是180多方的大户型，恐怕几乎失去了流动性。

---未来社区不能只停留在图纸和概念上

未来视界开放式小区、高线连廊等配置，有一定先锋性。但“先锋”要有运营和治理兜底。

软隔断、外卖放电梯、会所废弃、连廊玻璃破碎1年多未修等，说明“共建共享”没有真正变成“共治共管”。品质维护长期欠账，二手价格已经开始投票。有业主投诉称“连廊有玻璃破碎1年多，没有维修”。

▲图据民呼我为平台

---开放式小区“水土不服”

未来视界作为未来社区，基于“共建共享”的理念，规划设计为开放式小区，愿景美好。

但开放式小区毕竟和当前居民生活不够适应。交付前后，不少业主都为调整为封闭式小区而争取过。包括今年3月，未来视界续聘物业，也将“小区围墙改造”作为物业竞聘焕新方案。但至今还没能全部实施，仅部分楼栋设置了偏门。

▲物业竞聘方案效果图示意

▲部分楼栋围墙封堵示意。资料图

如果政策允许，强烈建议政府部门从善如流，支持业主调整为封闭式小区。

---业委会、物业、开发商宜“各就各位”

目前，小区还剩余大量大户型，开发商应当有动力，在一些关键节点加大投入，提升小区品质，别把“工抵房”当遮羞布；

业委会和全体业主应督促物业针对性调整优化，利用续聘物业的品质提升金，把围墙改造、公区修复、绿化补种等花在刀刃上。同时，业委会和全体业主应督促开发商在小区质保期内，对小区可能存在的沉降等问题及时排查整改。

未来视界不是没牌，学区还在，地段也不差。真正影响价格、并制约后续去化的，是品质维护长期欠账、开放式治理迟迟拧不顺。否则，再响的“未来社区”概念，也撑不住二手房价继续打折。

好了，今天就说到这。