中金 • REITs | REITs年度市场调查报告（2027）

券商与保险仍为主要参与者。本次调研共收集81份问卷，其中券商机构（包含券商自营及券商资管）及保险机构（包含保险资管及保险公司）仍占主导，占比分别为35%及31%，此外，银行理财、公募专户和私募基金各占9%。与2025年调查相比（具体可参考我们于2025年10月发布报告《中金REITs年度市场调查报告（2026）》，下文同），券商机构占比回落8.7ppt，银行理财及私募基金占比较2025年有所提升。

券商与保险仍为主要参与者。本次调研共收集81份问卷，其中券商机构（包含券商自营及券商资管）及保险机构（包含保险资管及保险公司）仍占主导，占比分别为35%及31%，此外，银行理财、公募专户和私募基金各占9%。与2025年调查相比（具体可参考我们于2025年10月发布报告《中金REITs年度市场调查报告（2026）》，下文同），券商机构占比回落8.7ppt，银行理财及私募基金占比较2025年有所提升。

图表1：样本机构类型分布（2026vs2025）

注：数据截至2026年9月末
 资料来源：中金公司研究部

样本机构持仓规模集中在5亿元及以上，2026年前三季度机构行为以增配为主。我们统计截至3Q26末，样本机构持仓规模主要集中于5亿元及以上（占比62%），其中38%的机构持仓达到10亿元及以上。与2025年相比，56%的样本机构在2026年选择增配，20%的机构配置规模基本不变，24%的样本机构则选择减配。分机构类别看：

► 保险机构（含保险公司及保险资管）：持仓规模整体较大，约54%的保险机构持仓规模达10亿元及以上。2026年超半数保险机构配置规模较2025年有所增加，仅16%的保险机构选择减配，显示长期资金仍具备扩大公募REITs配置的基础。

► 券商机构（含券商资管及券商自营）：持仓规模结构与保险机构基本一致，半数样本机构持仓规模达10亿元及以上。但相比保险机构，券商机构的增减配行为有所分化，其中46%的样本机构选择增配，同时有32%的样本机构选择减配，体现不同券商机构间风险收益诉求的差异。

► 公募机构（含公募基金及公募专户）：公募基金持仓规模跨度较大，从千万元以下到数亿元不等，其中部分公募基金持仓规模已达到5-10亿元（我们认为主要为ETF指数基金），而仍有部分位于1,000万元以下（我们认为主要为FOF基金）。同时增配及减配的样本公募基金各占一半。公募专户持仓规模均匀分布在5,000万元-1亿元、1-5亿元、5-10亿元之间，同时多数样本公募专户配置活跃度有所提升。

► 银行理财及私募基金：样本机构持仓规模集中于1-5亿元区间，同时2026年超半数机构选择增配。

配置方式：战略配售与二级市场买入仍为主要参与方式。根据问卷反馈结果，上述两种方式均有八成以上的机构提及。此外，首发网下认购、扩募认购及大宗交易方式的占比分别为58%、43%和38%。与2025年调查相比，配置方式主要出现以下变化：1）网下认购方式热度消退：提及首发网下认购的机构占比明显减少（仅有58%的机构选择该方式，低于2025年77%的水平）；2）ETF指数基金等多元配置方式热度抬升：伴随REITs ETF指数基金的发行，FOF及二级债基等投资方式的进一步成熟，10%的样本机构选择通过基金、ETF、FOF或资管产品的方式进行配置，超过2025年仅1%的比例。

配置策略：长期配置与阶段性交易相结合仍为主流。从配置策略来看，74%的样本机构选择“长期配置为主并辅助波段交易”，打新、二级市场择时交易策略次之，分别占比43%及42%，另外有33%的样本机构选择长期持有。与2025年调查相比，分红策略及扩募策略占比明显下滑，2026年均仅6%的样本机构选择分红前后策略及扩募投资策略，低于2025年的20%及14%。

配置收益：2026年以来机构组合回报普遍承压。根据问卷反馈，70%的样本机构本年投资组合收益为负，其中46%的投资者亏损0-5%。从收益来源看，79%的样本机构将现金分派列为收益来源，二级市场交易择时、新发认购收益则分别有42%及41%的机构提及。

收益承压不减配置热情，2027年多数机构计划增配。根据问卷反馈，73%的样本机构计划在2027年增加公募REITs配置，21%的样本机构选择维持配置比例。此外，我们统计在今年出现亏损的样本机构中，72%计划增配，同时在今年实现正收益的样本机构中，73%计划增配。我们认为，这说明短期账面表现并非决定未来配置意愿的决定性因素，部分配置规模已经较大的机构或仍有增配空间。

2027年基本面改善预期较为中性，市场回报预期较为温和。根据问卷反馈，样本机构对2027年REITs底层资产经营改善信心的均值为3分（打分区间为1-5分，5分代表非常有信心），同时51%的样本机构选择了3分，侧面反映出大家对基本面改善的信心较为中性。与之对应，样本机构对2027年市场回报预期较为温和，85%的样本机构预计2027年为正收益，其中预计总回报落在0-5%、5-10%的样本机构分别占43%和31%。

资产经营质量及买入价格是决定配置的核心考量要素。从公募REITs配置决策因素来看，底层资产经营与现金流、估值安全边际、流动性、新发及扩募资产质量的因素占比分别为80%、72%、59%及54%，高于利率及宏观政策占比仅为33%。我们认为这表示机构关注点进一步向现金流兑现、合理定价及可退出性集中。

行业偏好体现稳定与增长的双重诉求。从行业配置偏好来看，80%、61%的样本机构偏好保租房、环保公用事业，与95%的机构关注现金流稳定性及可预测性相呼应；此外，70%、63%的样本机构偏好消费及商业资产、数据中心，代表机构也愿意关注结构性增长机会。其中保险机构、券商机构对行业的配置偏好趋同，其均偏好保租房、环保公用事业、数据中心及消费基础设施/商业不动产（选择上述行业的样本机构占比均在60%以上）。我们提示行业热度并不等于可实现收益，高偏好板块更需检验估值是否已充分反映增长预期，低偏好板块亦可能因价格折让形成配置机会。

发行规模逐步扩大，2027年配置意愿进一步加强。2026年以来，机构间REITs发行规模呈稳步增长态势，截至2026年9月末，据Wind披露，机构间REITs累计发行规模已达1,109亿元，累计发行数量达69只。根据问卷反馈，54%的样本机构已明确完成投资并持有机构间REITs，其配置以商业不动产、能源为主，占比分别为52%及46%。往2027年看，51%的样本机构愿意增加机构间REITs配置，在已经持有机构间REITs的持有者中，77%选择进一步增配。同时24%的样本机构计划首次投资机构间REITs。整体上，我们认为机构间REITs具备需求扩展基础，但投资意愿能否落地仍取决于多重因素。

投资期限以灵活安排及1-5年内为主。根据问卷反馈，32%的样本机构表示根据退出安排灵活确定投资期限，选择1-3年及3-5年的机构分别占22%和25%，合计约46%；另有14%的机构选择5-10年，仅3%的机构选择10年以上或存续期持有。

关注机构间REITs流动性及退出路径问题。在尚未配置机构间REITs的受访机构中，50%的机构将流动性不足及退出路径不清晰列为当前投资的主要障碍。此外，44%的机构表示缺乏明确的投资授权或监管政策依据，另有38%的机构认为现有公募REITs已能够满足配置需求。

投资需求集中于稳定分派及价值平稳，收益门槛需结合项目条件确定。根据问卷反馈，80%的样本机构以获取稳定现金分配为机构间REITs的主要投资目标，62%的样本机构关注资产估值或净值的稳定表现，仅有26%的机构希望获得高于公募REITs的收益补偿，其中22%选择机构间REITs收益率高于公募REITs100-200bps。我们进一步统计样本机构的收益率要求，其中26%的样本机构对收益率无统一门槛要求，25%的样本机构要求5-6%的目标收益率，22%的样本机构则根据项目风险和资本结构差异化确定。同时63%的样本机构认为机构间REITs相较公募REITs的合理收益补偿应取决于资产、交易结构及流动性等，难以统一量化。

市场规模及二级流动性不足仍是机构投资者的首要关切。根据问卷反馈结果，91%的样本机构将市场规模太小、流动性不足列为当前配置公募REITs的主要难点，显著高于其他制约因素。此外，41%的机构认为市场缺少对冲及波动管理工具，反映出当前公募REITs市场在交易深度、价格发现及风险管理机制等方面仍有完善空间。针对上述问题，部分机构建议通过引入增量资金（如社保及其他长期资金）、提升做市报价质量、丰富指数化产品等方式提升市场流动性。我们认为，未来市场发展不仅需要扩大产品供给规模，也需要关注二级市场成交深度与价格发现效率，逐步改善机构投资者的配置与退出环境。

估值定价机制及底层资产信息透明度有待完善。46%的样本机构认为估值体系和定价方法难以统一，42%的机构关注一级发行定价与二级市场定价衔接不足问题，另有30%和27%的机构分别将底层资产经营数据获取或跟踪难、扩募资产筛选及定价存在不确定性列为主要投资难点。针对上述问题，部分投资者建议完善询价机制及定价约束，提高底层资产经营数据及预测参数的可验证性，并加强扩募交易中的关联交易约束及持有人的利益保护。我们认为，完善定价体系及信息披露机制，或有助于提高市场定价效率，从而增强机构投资者的长期配置意愿。

投资授权、会计处理及考核机制仍影响长期资金入市。25%的样本机构将资本占用、偿付能力及监管约束列为当前配置公募REITs的主要难点，24%的机构认为内部会计处理或考核机制尚不适配。针对上述问题，部分机构建议进一步明确商业不动产REITs的投资适用范围，并优化保险资金资本占用及相关考核安排。

整体而言，我们认为REITs市场的长期发展不仅取决于供给规模扩张，更有赖于流动性改善、定价机制完善及长期资金参与，推动我国REITs市场由规模扩张向量质并重的高质量发展阶段迈进。

本文摘自：2026年10月19日已经发布的《中金REITs年度市场调查报告（2027）》

裴佳敏 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

谭钦元 分析员 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080524020010 SFC CE Ref：BXE162

张星星 分析员 固定收益 SAC 执证编号：S0080524020008

吴祎扬 联系人 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080126060006