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为什么当初全家都反对，我还是从30层搬回了20年房龄的老小区？
住满一年，有些话不吐不快。
我去年做这个决定的时候，我妈第一个跳出来反对：“好不容易住上电梯房，你往回搬？爬楼梯不累吗？老小区多乱啊。”
我老婆也不理解：“新房租出去，自己去住老破小，图什么？”
我没多解释，只说了一句：“住一年你们就知道了。”
现在整一年，我妈来我家住了半个月，回去之后跟我说了一句话：“你那个老小区，住着确实比高层舒服。”今天就跟大家整理分析一下。
第一笔账：得房率，差出了一间房
原来那套高层，房本面积112平，套内只有84平，公摊25%。物业费每平米3.2元，一个月三百多，一年将近四千。
现在这套老小区，房本面积89平，套内将近78平，公摊只有12%。物业费每平米0.8元，一个月七十块，一年不到九百。
搬进来第一天我就发现一个问题：同样是小三房，老小区这套每个房间都比原来大一圈。主卧放完1.8米床和衣柜，两边还能走人。原来那套放完床，衣柜门只能开一半。
一年省下来的物业费加公摊差价，够我换一台好冰箱再加一台烘干机。
还有一笔账很多人没算过——取暖费。高层那套房子保温差，冬天暖气开到最大，屋里也就20度出头。老小区这套虽然房龄长，但墙体厚，暖气开一半就够用，一个冬天省了将近一千块。
第二笔账：电梯，曾经是刚需，现在成了负担
住高层的时候，我每天等电梯平均四五分钟。早高峰挤不上去是常事，电梯一坏就得爬十几层。有次停电，我从18楼走下来，腿软了半小时。
搬来老小区6楼，没电梯。一开始我也发怵，爬了一个月之后发现，每天上下两趟，权当锻炼。半年下来，体重掉了八斤，膝盖也没觉得不舒服。
当然，如果你家老人同住，我不建议这样改，原因是老人膝盖不好，每天爬六层确实吃力。我们这栋楼有位七十多岁的大爷，住四楼，每天上下两趟，他说“慢慢走，当活动腿脚”。但这是个体情况，不能一概而论。
还有个意外收获——爬楼治好了我的拖延症。以前住高层，下楼拿快递、扔垃圾、买瓶酱油，电梯一按就下去了。现在住6楼，每次下楼之前都得想清楚“这一趟要办几件事”，一次全办完。反而比以前少跑好几趟。
第三笔账：生活便利，下楼就是烟火气
老小区在市中心，出门左转菜市场，右转两个早餐店，走五分钟地铁站，十分钟三甲医院。楼下修鞋的大爷认识每一户，水果店老板知道我家孩子爱吃哪种苹果。
原来住高层，楼下只有便利店和一家药店。想买菜得骑车十分钟，想喝碗豆腐脑得开车。
我现在每天早上送完孩子，顺路在楼下买两根油条一杯豆浆，五块钱。周末不想做饭，下楼吃碗面，十二块。这种便利，住过高层的都懂。
有次孩子半夜发烧，我抱着他下楼，走五分钟就到社区医院。以前住高层，半夜看病得开车二十分钟去儿童医院，光找车位就找了十分钟。
第四笔账：邻里关系，从“对门不认识”到“整栋楼都熟”
高层住了三年，对门姓什么我都不知道。电梯里碰见，各自低头看手机。
搬来老小区第一个月，楼下阿姨送了一碗自己包的粽子。第二个月，隔壁大哥帮我修了自行车链条。现在整栋楼谁家做了好吃的，都会端一碗上来。孩子放学没人接，楼下奶奶主动帮忙看半小时。
这种人情味，花钱买不到。
第五笔账：老小区的问题，也得实话实说
不是没有糟心事。
停车靠抢，每天下班回来绕着楼转三圈找车位。隔音一般，楼上走路能听见。管道老化，去年厨房下水堵了一次，通管道花了两百。没有地下车库，夏天车里像蒸笼。
但这些问题的解决成本，比高层低得多。堵管道花两百，高层换部电梯分摊几千。老小区停车难，但至少不收停车费。高层地下车位一个月三百，一年三千六。
还有一个问题我得提醒——老小区的房龄和贷款。我买这套房的时候，房龄已经18年了。多数银行对二手房房龄有要求，房龄加贷款年限不能超过40年，也就是说我只能贷22年。同样的贷款金额，月供比新房高了一截。如果你是奔着老小区去，先问清楚银行能不能贷、能贷多少年。
第六笔账：五年后，哪个更值钱？
这一点我当初没想太多，但住了一年之后回头看看，老小区的保值能力比我想象中强。
核心地段的老小区，房龄虽然长，但地段没法复制。地铁、医院、菜市场全在步行范围内。而且这两年老旧小区改造的政策力度越来越大，加装电梯、翻新外立面、改造管网，政府补贴不少。我们这栋楼已经列入了明年的旧改名单，听说加装电梯每台能补25万。
高层呢？二十年房龄的高层，电梯老化、外墙脱落、设备故障集中爆发，维修基金不够用就得业主分摊。北京有小区换电梯，每户分摊好几千。而且高层拆迁成本高，几乎没有开发商愿意接手。
当然，这不是说老小区就一定比高层保值。房龄超过25年的预制板房、偏远地段的老小区，一样有风险。核心地段加旧改预期，这两个条件缺一不可。
说两句我自己的感受
从高层搬回老小区，不是“消费降级”，是换了一种算法。
高层买的是电梯、视野、新小区的面子，代价是公摊、物业费、等电梯和陌生感。老小区买的是得房率、低持有成本、地段和人情味，代价是爬楼、停车难和管道老化。
那选择哪种，看你现在的生活阶段。如果每天通勤赶时间、家里有老人、离不开电梯，高层更合适。如果你时间相对自由、重视地段和烟火气、不介意爬几层楼，老小区住起来比想象中舒服。
我妈回去之后跟我说：“你那楼下卖菜的都认识你，我那儿住了五年，物业叫什么我都不知道。”我没接话。有些差距，住进去才知道。