“别人恐惧时我贪婪”！股神抄底房地产

近期A股房地产板块有所反弹，而美股那边伯克希尔·哈撒韦则逆势抄底美股地产股，在美国房贷利率逼近7%的背景下，再度践行了巴菲特“别人恐惧我贪婪”的名言。

上周，巴菲特刚卸任伯克希尔·哈撒韦董事长一职，但仍保留董事身份。这是新任CEO阿贝尔（Greg Abel）接替巴菲特执掌伯克希尔以来在地产领域的又一次大动作。

据美国证券交易委员会（SEC）近日披露的Form 4证券申报文件，伯克希尔·哈撒韦在截至本周一（9月21日）的三个交易日内，买入了近270万股莱纳建筑（Lennar Corporation）A类股，持仓升至2370万股，价值约为18亿美元，持股比例逼近10%。此外，该公司还持有52.8万股B类股。每股B类股投票权为A类股的10倍。

消息公布后，莱纳建筑周二大涨6.38%。该股盘后仍在继续上涨。但拉长时间看，莱纳建筑过去一年已累计跌超30%。

乐观情绪蔓延到了整个美股房地产行业板块。当地时间9月22日，IBD住宅及商业建筑行业组上涨1.6%，跻身当日表现最好的十个行业组之列。但涨幅在午间有所收窄。State Street SPDR标普住宅建筑商ETF上涨超2%，不过拉长时间看，其仍处于下行趋势之中。

莱纳建筑上周公布的财年第三季度业绩（截至8月31日）显示，其每股收益为1.23美元，低于华尔街分析师1.29美元的预期；营收同比下滑8%。更为关键的是，其给出的第四季度指引低于预期。公司管理层在电话会议上将原因归结为利率上升带来的可负担性挑战。

公司CEO斯图尔特·米勒（Stuart Millar）直言，逼近7%的30年期房贷利率抑制了可负担性、缩小了合格买家的范围。

事实上，据IBD MarketSurge数据，该公司已连续八个季度每股收益下滑，销售额则连续六个季度下降。

因此市场认为，伯克希尔此次加仓或许是其已嗅到行业触底的苗头。CFRA Research分析师凯瑟琳·赛弗特（Catherine Seifert）表示，“伯克希尔喜欢买入被低估的资产。”她将这笔押注定性为“经典的伯克希尔式价值投资”。

实际上这已经不是今年伯克希尔第一次逆势抄底房地产了。今年5月31日，伯克希尔哈撒韦宣布以每股72.5美元现金收购美国第六大住宅开发商Taylor Morrison（TMHC）并私有化，对应股权价值68亿美元（若计入债务，合计企业价值85亿美元），彼时较停牌前收盘价溢价24%。

此前伯克希尔已经收购并私有化美国最大的预制房屋制造商——Clayton Homes住宅公司，与Taylor Morrison合并后，年交付量将跃升至2.3万套，成为美国第四大住宅建筑商。

而除了头部地产公司，伯克希尔还在住房领域更广泛的布局。伯克希尔还拥有建筑材料公司，包括涂料制造商Benjamin Moore与屋面材料制造商Johns Manville。2003年，伯克希尔还以近20亿美元收购了制造与模块化住宅商Clayton Homes。

这一整合将打造出一个覆盖传统住宅开发、模块化住宅、抵押贷款、产权保险及建材供应的超级住房平台。

值得注意的是，伯克希尔的本次加仓发生在美国住房市场利率逼近7%高位的时刻。据房地美（Freddie Mac）数据，全美30年期固定房贷利率9月17日当周已达6.95%，高于此前一周的6.76%，也远高于去年同期的6.26%，几乎已经逼近2025年1月以来最高水平的7.04%。

那么伯克希尔究竟在押注美国房地产市场什么？综合市场与机构观点看，主要是美国高利率锁住了成屋(二手房)市场的供给，同时高盛研报预期，虽然有所反弹，但美国住房与出租房空置率仍在2000年以来低点区间，未来预计需要300‑400万额外新建住宅。

当地时间周四，媒体援引美国最大房地产行业组织全美房地产经纪人协会(NAR)数据显示，2026年7月美国成屋销售环比降1.7%至年化406万套，中位成交价却同比涨2.0%至43.41万美元，已连涨37个月。

据财联社，美国二手房成交量在萎缩，价格却在涨，原因是高利率锁住了卖家。

高利率本来应该逼出卖家——月供变贵，撑不住的人挂牌卖房，房源增多，价格就往下走，但美国楼市并没有出现这一幕。

第一，业主不愿卖。7月，美国30年期房贷利率逼近7%，但很多人在2020到2022年买房时锁定的利率只有3%左右。同样借30万美元，月供相差约600美元。卖掉现在的房子再买一套，等于每月凭空多掏这笔钱。

第二，业主不必卖。美国约四成的自有住房已经还清贷款，利率再高也和他们无关。剩下有贷款的人里，约95%签的是30年固定利率——当年签多少就是多少，银行不能中途上调。

第三，业主不急着卖。据数据机构洲际交易所(ICE)测算，截至2026年年中，美国有房贷的家庭手里合计握着约17万亿美元的房产净值，也就是房子市值减掉欠银行的钱。真需要用钱，还可以拿房子去抵押借一笔，不必把房子卖了。

ICE的研究负责人Andy Walden表示，业主宁愿再借一笔钱，也不肯放弃当年那个低利率。于是市场上几乎没有被迫卖房的人。没有人被迫卖，就没有低价抛售，房价也就跌不下来。

媒体援引NAR调查显示，卖房者售出前平均持有房屋11年为历史最长，美国自有住房平均房龄已达42年。

在卖房人原来越少的同时，买房的年轻人数量也在显著下降。媒体援引NAR调查显示，购房者年龄中位数升至59岁的纪录高位，首次购房者年龄中位数升至40岁；首次购房者在全部购房者中的占比降至21%，为历史最低。

而高盛研报显示，美国房地产长期供给不足。高盛经济学家指出，自2007‑2009全球金融危机以来，美国住房供给长期低迷，可售、可租房屋占比大幅下滑。当前房屋出租空置率、自有住房空置率，均低于危机爆发前20年的水平。

高盛研究测算：要缓解住房短缺、改善购房负担，除正常建房量之外，美国还需要额外新建300‑400万套住房。

而伯克希尔布局的是美国头部房地产商。全美住宅建筑商协会（NAHB）数据显示，美国TOP3建商Lennar、D.R.Horton、Pulte新房销售占比接近30%份额并持续上行；而中小区域建商因为融资成本高、拿地能力弱持续出清。

从更广的维度看，前十大建商的新房销售份额在2024年曾达到44.8%的历史峰值，2025年虽有回落但仍占43.6%，Top15建商更是连续两年占据超过一半的市场。

而近期A股房地产板块也表现活跃，底部呈现逆势拉升之势。值得注意的是，9月18日以来，龙头万科A连续放量拉升，18日、21日连续两交易日涨停，23日早间一度再次封板。截至9月23日收盘，4个交易日累计上涨32.45%，累计成交108.1亿元。

地产板块也随之共振。9月18日至22日，房地产服务板块上涨12.29%，房地产开发板块上涨7.93%，领涨申万各二级行业板块。

房地产板块的回暖，数据端已显端倪。国家统计局数据显示，8月份一线城市商品住宅销售价格环比上涨、二三线城市环比降幅总体收窄；8月份各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续收窄。这为房地产市场提供了积极的预期信号。

政策层面上，自7月30日政治局会议定调“稳定房地产市场”以来，地产行业重磅政策密集出台。8月18日出台《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，这是住房公积金制度自1999年建立以来的第三次大修，优化了提取政策，拓展了使用范围。

8月28日，被称为“8·28新政”的历史性地产政策出台。金融监管总局等三部门发布关于完善商品住房销售制度的通知，推进现房销售，期房将退出历史舞台；央行、金融监管总局印发关于改革完善房地产信贷管理的意见，将个人住房贷款期限上限由30年延长至40年；证监会也发布政策，松绑房企融资。

期间，北京、上海等城市也发布地方性地产新政。从改革公积金提取和使用，到期房退出销售、40年房贷横空出世，一系列政策正深刻变革中国房地产行业格局。

中信证券表示，现房销售将带来新增供给缩量提质，更多城市房价有望在2027年实现企稳。现房销售政策加速行业向新模式转型的节奏，房企资产负债表有望进一步修复。