新政加快推进现房销售
降低房企杠杆风险
2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下将这些政策统称为“新政”）。
（一）政策主要调整：预售门槛提高、回款全额监管、开发贷全程覆盖
新政对供给端主要有两方面调整。一是收紧预售款的使用：预售推迟至封顶，回款接受全额、全过程监管，按揭推迟至竣工后发放。二是开发贷接替预售款支持施工：贷款期限覆盖建设全过程，实行主办银行制，融资更多依赖项目本身的偿债能力。需求端也有配套政策，包括将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年等，下文将测算其影响。
整体而言，新政有利于房地产开发资金使用的透明化，减少资金使用项目、使用时间的错配；有利于将企业信用转化为项目信用，进一步剥离房企的影子银行功能；有利于推进现房销售，保障购房者权益，降低交付风险。
（二）地方细则：核心条款一致，过渡安排提供一定缓冲
9月下旬，北京、上海等地相继出台细则，明确新政的执行方式。各地在新政基础上提供的缓冲，主要涉及存量项目适用新旧规则的界限、土地款分期，以及能否按栋办理竣工备案。
一是为已拿地、未取得工规证的项目提供过渡期。部分地区允许新政前未取得工规证、但符合一定条件的项目继续按旧规预售。这使部分存量项目能够暂时沿用原有融资方式，为企业逐步增加开发贷、调整资金安排争取时间。
二是延长土地款支付期限。部分地区允许土地款分2年支付且不计利息，减少企业拿地初期需要投入的自有资金，使企业有更多资金可用于周转。
三是允许按栋办理许可证及竣工备案。部分地区的这一安排使企业可以分栋施工、分栋竣工和回收售房款，减少垫付的施工资金，也有助于维持资金周转。
这些安排的作用期限有所不同。新老划断决定了项目是在2027年集中执行新规，还是分散到2027-2028年执行；土地款分期和按栋备案则可持续减少前期投入、加快回款，长期缓解资金压力。
8·28新政的潜在影响
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