9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合印发了《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》。从10月1日起，新发放的首套商业房贷可以拿到年化1个百分点的财政贴息，最长5年。这是中央财政第一次直接为居民的商业房贷贴息。政策公布后的几天里，大量解读众说纷纭。今天，得到《政经参考》主理人马江博老师，将从理解政策这个角度，帮你建立一个解读框架。在正式分析之前，先说一个前提：讨论这项政策，或者说讨论任何政策，最基本的就三个步骤：第一，仔细看政策原文，这个最重要，市面上不少的政策解读，经常发生扭曲了原文意思，甚至在原文中都找不到它们的论点的情况；第二，仔细看官方解读口径，文件原文一般比较枯燥隐晦，官方解读则会把意图说得更直接；第三，对比过去一段时间的政策大框架，看看这个新的政策是否是已有大框架的一部分，进而能做出更准确的坐标判断。而这次的房贷贴息政策分析，走完上述三个步骤后你会发现，市面上不少解读，可能连官方解读都没看。鉴于这次政策原文比较简单，而官方解读也就是财政部、央行、金融监管总局有关负责人就这次政策的答记者问，说得又比较清晰，我们直接以分析答记者问为主，附带政策原文分析。支持城乡居民刚性住房需求……减轻新购买首套住房家庭的商业性个人住房贷款利息负担。
“刚性需求”和“减轻负担”这两个措辞，在政策语境中对应的其实先是民生取向，其次才是房地产调控。而官方的答记者问在介绍政策出台的背景及意义这部分说得更直接，开头就提到：住房问题关系民生福祉。民生取向是放在最开头的。当然，在民生取向之外，答记者问也提及了房地产调控的取向，比如提到了过去几年在房地产供给侧的组合拳，包括支持发行新增专项债券用于土地储备、支持地方收购存量商品房用作保障性住房等举措；而此次中央财政首次对部分收入相对不高的群体商业性个人住房贷款进行贴息，则是在需求侧进一步打开政策发力空间。供给侧和需求侧这样的表述，显然有调控的意味。但同时，谈之前供给侧的组合拳，答记者问的落点是“优供给、惠民生”；而谈这次的需求侧贴息政策，官方解读的落点则是：“实实在在地帮助进城务工人员等新市民、新就业大学生等青年人以及城镇工薪家庭等刚需购房家庭降成本、减负担，助力更多的人住有所居。”
这句话非常重要，它直接点出了政策真正想发力的对象，所有人无论是考虑红利惠及对象，还是考虑政策传导链条，都要意识到这句话的重要性。按照这个逻辑，通常认为的城市中产及以上的住房需求，包括改善需求，是不在目标范围内的。而且这句话的落点是“助力更多的人住有所居”，这是个再明确不过的民生目标。而在后面谈政策主要内容的时候，答记者问又再次说：这次政策，是“住房领域保障和改善民生方式的一种探索”。这话很直接了，都不用解读。而政策门槛的设计和这个定位一一对应，要拿到贴息，必须同时满足三个条件：一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。二是所购住房建筑面积不超过120平方米。三是所购住房价格不超过150万元。答记者问说，设置上述条件，主要是聚焦支持刚需群体的基本购房需求。而对于使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受。而正因为是民生保障政策，往往才不能叠加，这笔钱专门留给了公积金和保障房覆盖不到、又必须去商业银行借钱买中小套型首套房子的普通家庭。答记者问同时说，中央层面统筹惠民生、保基本、广覆盖、促公平和财力可能，在全国范围力求平衡。惠民生、保基本、广覆盖、促公平，这四个是这次政策的核心，这都是民生目标，政策全文其实没有直接提“稳市场”，“稳市场”是隐含在背后的。所以到这里，官方解读说得很明白了，都不用猜。就是以民生框架为主，兼顾房地产调控，而对应的政策影响也就很清楚了，显然不是一些解读说的史无前例的“救市”。这就涉及到能省多少钱。官方给出的数字是100万元贷款贴息5年，最多少付利息近5万元，但这是比较高的情况。我认为更有代表性的是三四线城市里总价60万到100万元的房子，我们按照付完首付，贷款在60万元上下计算。按央行公布的今年二季度新发放商业性个人住房贷款平均利率3.06%、30年等额本息测算，一笔60万元的贷款，5年累计贴息约2.8万元。所以我认为大多数家庭实际拿到的贴息，应该在2万到3万元之间。这肯定是实实在在的政策红利，但客观说不算是大力度，这一点，官方的答记者问自己说得很明白，甚至很克制，原话是：帮助准备买最普通房子的收入相对不高家庭“降点月供”。官方自己用的是“降点月供”，这四个字，很清晰，比市面上很多分析说的都好。这个力度能让一个已经决定买房的家庭手头宽松一些，更快买房，但大概率改变不了一个家庭是否买房的决策。事实上，关于政策力度的准确评估，必须要进入到我上面提到的第三层，就是对比过去一段时间的政策大框架。很多人觉得这项政策出乎意料，是因为过去从没有给房贷贴过息。单看这一点，它确实是一次从没有过的突破。但把它和过去一年的另一项政策放在一起看，才能找到更准确的坐标。2025年8月，财政部、央行、金融监管总局印发《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》，从当年9月1日起，居民用消费贷买家用汽车、家居家装、电子产品、文化旅游等，可以拿到年化1个百分点的贴息，钱由中央财政出90%、省级财政出10%。今年1月，三部门又发文把这项政策延长到2026年底，并扩大了覆盖范围。而这次的房贷贴息，幅度是1个百分点，分担比例同样是中央90%、地方10%，银行也同样在每月收息时直接扣减。从政策参数到流程，都在原有的消费贷贴息框架内，只是对象从汽车、家电、旅游等扩大到了房子。而这个变化在文件层面其实早有铺垫，2025年3月中央印发的《提振消费专项行动方案》里，大宗消费更新升级行动一节已经提出要更好满足住房消费需求。今年7月国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》，在促进大宗耐用商品消费一项下，首先就是“更好满足住房消费需求”，住房排在汽车和家居家电前面。把这些串起来，逻辑就很清楚了。房子先在文件里被归入大宗耐用消费品，然后顺理成章地用上了给耐用消费品促消费的工具。所以说白了，这次购房贴息和买汽车贴息可以理解为是同一种操作，本质上是一种促消费手段。而这次政策120平米以内+150万以内的双限制，针对的主要是一二线城市的远郊房和小户型，以及三四线城市和县城的房子。中金公司估算，中低能级城市约50%新房和70%二手房符合贴息条件，超高能级城市仅约2%的新房满足要求。用商业的话说，这是一次针对特定货品的定向促销，卖的是库存最多、又确实属于普通家庭刚需的这批房子，所以这次促消费，同时也有保障住房刚需的民生属性。不过现实是，房子虽然已经在政策端归入了大宗耐用消费品，但是鉴于房子对很多家庭是最大的消费，且有之前这么多年的投资属性，大家在决策时不会真的把它视为和车子、电器一样的消费品，能够普遍接受买了早用，后面折价也觉得正常这套消费品逻辑。而政策要促消费的这些三四线城市的房子，在库存、人口和经济增速等几个现实条件约束下，很明显也是未来房价企稳比较难的房子。所以每个潜在买家都面对一道算术题，就是贴息的所得和房价可能继续下跌的损失。对于可买可不买的人，这笔账暂时很难算清楚，他们可能继续观望，真正会因为贴息出手的，大概率是未来一两年必然要买房的家庭，比如要结婚的年轻人，孩子要在当地上学的父母等。对他们来说，房子迟早要买，赶在这1年里买，还能少还一部分利息。而政策的另一层意图，也是要用贴息这个杠杆，让未来一年三四线城市的潜在交易更集中地快速显现，通过集中对冲来稳住市场情绪，至少不要再加速恶化，等一等经济的回暖。尤其中央出手全国补贴这个信号，对市场情绪的作用会比地方政策大得多，交易热度会提升。另外，既然大逻辑是大宗耐用商品的促消费，那么后续的政策效果，或许也可以部分参考之前汽车、旅游、家电等的补贴效果。大家也可以看看之前一些地方出台补贴政策后对当地楼市的提振效果。最后，很多人也关心，这次贴息政策目前是暂定一年，一年到期后，还会延续吗？这个问题，同样能从政策原文中看出端倪，政策原文在“资金管理”项下“操作流程”这一条提到：经办银行省行于政策出台后首月及每年1月底前，向当地省级财政部门提出当年贴息资金申请。请注意措辞，是“每年”，也就是说，政策本身是留了一年后继续连续实施的接口的。第一年如果政策效果好，财政负担可控，连续实施也很有可能。所以关键还是未来一年的实际效果评估。其实我认为对中央来说，财政负担不算大，银河证券测算全年财政贴息补贴规模约150亿至200亿元，中信证券认为受面积、价格及单户上限约束，实际所需资金将明显少于全口径推算。而说清上面三个问题，我觉得基本就能理解了这次政策的影响。
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