本篇为系列报道之二。
徐晓欢，泰康之家副总裁兼养老社区事业部总经理，管理着泰康之家在全国37个重点城市的48个养老社区项目。在谈及养老行业的从业感受时，她发出了“不易”的感慨。
在距离北京长安街西延长线不远的石景山区，有一座与清真寺毗邻的养老院。郝青青在这里做了十几年的院长。尽管入住率常年保持在95%以上，这家养老院的经营也只是"略有结余"。
这是养老行业的真实写照。
截至2025年，中国60岁及以上人口达3.23亿人，占总人口的23%，较上一年净增超1300万，相当于每天新增约3.5万名需要照护的老年人。然而，民政部统计数据显示，2025年四季度全国养老机构数为39411家，比2024年四季度减少了1014家。
一面是汹涌而来的银发浪潮，一面是养老机构和床位的同步收缩。供需反向变化的背后，是养老行业“大浪淘沙”式的被动出清与主动转型，更是行业投资难、运营更难的现实处境。
“干不下去”的养老院
李蒙（化名）在把自己经营了两年的养老院关停后，开始做起了专车司机。偶尔接到老人家属“是否还收老人”的问询时，李蒙也觉得无奈。
家住河北农村的李蒙原本经营着一家冷库。2023年，由于运营不善，李蒙将冷库关停，改建后建成了一家养老院。养老院可以提供四十多张床位，但最多时只住过20位老人。李蒙所生活的村镇有很多老人，不少老人的子女不在身边，但即使生活行动已经不便，也有老人不愿意到养老院中来。
为了降低老人的开销，李蒙两度降低收费标准，完全失能老人每月缴费降至2000元左右。随着人工成本、物价上涨，开支不断攀升，养老院日渐难以维系。护工越来越少，最后只剩下自己、妻子以及姐姐三个人维持，入住老人数量也不足十人。
2025年，养老机构消防安全管理规定进入严格执行期。新规对建筑防火、设施配备提出极高要求。李蒙的"自建房"难以满足消防、应急等部门的检查要求，在评估改造成本后，他选择了关停。
李蒙的故事并不是个例。
在北京养老行业闯荡了十余年的张女士，也曾一口气关停了5家养老机构（包含养老驿站）。复盘关停的原因，她说，一方面有些机构因为长期处于亏损状态不得不主动关停，另一方面有些机构因为产权不规范等历史遗留问题被迫关停。在“断臂求生”之后，张女士剩余的养老机构实现了盈亏平衡。
国家统计局发布的《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》显示，全国养老机构数量在2023年达到顶峰后，连续两年减少；养老床位数在2022年达到顶峰后，连续三年减少；单体机构的平均床位数，从2020年开始总体持续下降。
行业的出清仍在继续：2026年3月，齐齐哈尔市新世纪老年公寓经第四届第8次理事会会议研究，该老年公寓不再具备开展养老服务的条件，决定终止运营；2026年5月，吉林省长白县金色阳光老年公寓“因经营不善”，决定注销。
机构减少的同时，养老院入住率也一直处于较低水平。2024年6月，北京市养老服务行业协会发布的《北京市养老机构行业发展报告》显示，截至2024年3月，北京市养老机构总数578个，床位总数10.9万张，入住老年人近4.5万人，剔除尚未收住老年人的机构后，全市养老机构平均入住率约为45%。
一边是60周岁以上人口突破3.1亿，养老需求日益增长；另一边却是大量床位无人问津。市场发生了什么？
需求与供给的“错位”
一位养老行业从业人士表示，因为看好养老行业的发展前景，许多非专业人士都涌入到养老机构的投资建设中。但老人的潜在养老需求能否转化为养老机构的实际入住，受到多种因素影响。从行业整体入住率来看，相当一部分养老机构目前仍处于持续亏损状态。过去几年养老机构建设速度过快，扩张方式也略显粗放，给消费者造成“好的住不起，差的不愿住”的选择困境。
另一方面，消防安全管理规定的落地也加速了行业的出清。
2026年6月，兰州市民政局公布了安宁区华侨优护养老护理院的关停案例。经市县两级民政部门检查发现，该机构长期存在重大消防安全隐患且整改进度缓慢——内部回廊未安装烟感探测器、楼梯间形式不符合疏散规范、消防供水严重不足、与北侧待拆迁建筑防火间距不足等，不具备消防安全使用条件。同时，该机构未按照《养老机构管理办法》有关规定在属地民政部门办理备案登记。经综合研判，该机构存在多项核心安全指标不完善、重大隐患无法整改等突出问题，严重威胁入住老人生命安全，市县两级民政部门依法依规对其予以关停，平稳完成院内12名入住老人的转移安置。
“目前只有一套养老机构管理办法，不管机构里住的是自理老人还是护理老人，都按同一套规范来管。消防、抗震等级要求很高——住在家里面不需要这么高的抗震等级，但机构就要做到。”李蒙说，要把自己建的养老院改造合格，加固和消防改造成本要翻一倍。
在徐晓欢看来，这种“冰火两重天”的背后，也有供需错配的原因。
“这不是需求减少了，而是供需错配。”徐晓欢分析道。早年中国的养老机构体系是在“保基本、托底”的指导思想下建立起来的，以保障型为主，国家长期倡导护理型床位，供给主体是政府公办公营，真正市场化的供给非常有限。而客户的需求正在发生深刻变化——50后、60后逐步进入老年阶段，他们对服务品质、生活空间、尊严感的要求，与30后、40后有本质区别。
“没人愿意住四人间了，”徐晓欢说，“这跟有钱没钱关系不大，是一个观念上的变化。”
运营的结构性难题
郝青青所在的民族养老院即将搬到新院区，搬迁的原因之一，也与老院区运行时间久、满足不了最新的消防与安全要求有关。
老院建院时安装的烟感器在当时是符合要求的，但新标准要求增加喷淋系统和中控室，中控室还需配备持证人员。“一个人工资四五千，加上保险等福利，中控室的工作人员就会增加几万块的成本。” 郝青青说。
而这，也使养老院的成本优势被大大削弱——据郝青青介绍，由于老院区在2007年就开始运行，房租成本较低，新院区却没有这一优势。
在郝青青所在的养老院，每位老人收费在六千多元，而一个护理员的用工成本则高达七八千元。
这一成本还在增长。据另一位养老从业人士介绍，养老院的护理员多为四五十岁的人群，不少机构按退休人员来发放待遇。《超龄劳动者基本权益保障暂行规定》在今年7月1日实施后，要求即使是已退休的50岁以上员工，也须按劳动法标准支付加班费、福利待遇，进一步推高了机构的用人成本。
护理员的短缺，也是制约养老机构健康发展的长期难题。郝青青介绍称，不少人认为护理员是“伺候人的活”，养老行业也不像医生、护士那样有明确的职称评定体系，对年轻人缺乏吸引力，人员留存率很难保证。
这一结构性难题的背后，是职业保障、成长通道、社会认知三重体系的共同缺失。护理员大多两班倒，每天工作时间长，夜间还要按时巡视；工作既包含失能老人翻身、洗澡、搬运等高强度体力劳动，也要应对认知症、重度失能老人情绪失控引发的言语冲突甚至肢体攻击。与之相对的是，近三年护理员薪资年均涨幅落后于居民服务业整体水平。
在上述养老从业人士看来，现行政策与市场需求之间的错配，同样值得关注。今年上半年，《养老机构基本规范》首次对护理员与老年人的配备比例做出硬性规定——护理完全失能老人不低于1∶4，重度失能老人不低于1∶5，中度失能老人不低于1∶12，轻度失能及能力完好老人不低于1∶20。
尽管在服务质量上有所保证和提升，但也在一定程度上增加了养老机构的用人成本。另外，对于自理的老人来说，他们更需要的可能不是身体护理，而是能够代办事务、情感沟通、社交组织等生活服务。
成本与人才，养老机构还面临另一重压力——服务责任边界的模糊。客观上，高龄老人普遍存在骨质疏松、基础病多、行动平衡能力衰退等问题，跌倒、突发心脑血管疾病等意外具备天然的不可完全规避性，即便机构做到标准化照护，也无法100%杜绝意外。但在社会面信任缺失、公众对老龄阶段特点和规律认知不足等多重因素作用下，部分家属认为付费购买养老服务，机构就应为老人的全天候安全兜底；一旦发生伤害，直观情绪往往优先于法理判断。
这使得养老机构容易走向两个极端：要么过度限制老年人的自主活动，严重牺牲老人的生活质量；要么大幅抬高收费或压缩成本，反向推高行业成本与服务内卷。
投资之难：长周期中的“耐心考验”
养老产业最核心的投资难题，是“重资产、长周期、高成本、低溢价”的商业模式特征。
这也是徐晓欢感受养老行业运营难的原因之一。在泰康之家，她从之前的不动产投资转而进行养老社区运营，她发现养老行业并不好干。“投资大、回报长、利润薄，如果对老年人群没有深刻的理解，没有耐心去运营团队，只做资产不做服务，很容易失败。”
在郝青青的观察中，投资一家养老机构从建院开始到实现收支平衡，最少需要三年。如果入住率不理想，五年甚至更久都未必能回本。
据张女士介绍，在普惠型养老机构中，为了实现收支平衡，入住率一般需要达到60%。入住率越低，机构面临的亏损就越大。遇到现金流困难时，只能选择关停。
业内人士分析，重资产养老社区从拿地到盈利需10年以上，盈亏平衡通常要6至8年，入住率需达到60%以上才能稳健运营。即便开业初期无人入住，一个重资产养老项目也必须配置基础运营团队，导致前期运营成本持续承压。
但徐晓欢也看到了养老行业的一个独特优势——养老机构一旦连续保持较高水平的入住率，就会进入稳定状态，现金流比写字楼更稳定。但养老社区的服务复杂度更高，周期也更长。“中国养老机构大规模发展也就十来年的时间，很多机构还在爬坡期。”
更重要的是，亏损的原因各不相同，不能一概而论——有的是模式没跑通，有的是规模太小撑不起成本结构，有的是服务能力跟不上导致入住率上不去。真正该关注的不是亏损比例本身，而是这个行业有没有形成可持续的商业模式。
在徐晓欢看来，制约行业盈利能力的核心瓶颈是三个"不匹配"。
首先，资本耐心和投资周期不匹配。养老社区从拿地、建设到开业、爬坡，一个完整周期少说七八年，但很多进入这个行业的资本期望三五年就回本。“不是行业不赚钱，是钱等不起。”
其次，服务能力和客户期待不匹配。业内通常认为养老机构要达到60%到80%的入住率才能实现盈亏平衡，这是个参考线，但怎么达到这条线？不是靠打折促销，是靠口碑。"老人住进来，觉得好，会告诉朋友；觉得不好，一个差评能劝退十个潜在客户。入住率本质上是一个'信任投票'。"她强调，入住率是一个结果，不是一个目标，"你盯着入住率看，永远看不出门道"。
再次，单体规模和成本结构不匹配。一个100张床位的养老院，和一个全国30多个社区连锁运营的平台，成本结构完全不同。供应链、人才培养、科技系统、品牌投入，这些都需要规模来摊薄。"行业里大量亏损的机构，不是服务不好，是规模不够，算不过来账。"
"养老行业盈利的瓶颈，表面上看是入住率，根子上是'长钱、能力、规模'这三件事能不能同时具备。"徐晓欢说。
这对背后的资金提出了很高要求。保险资金，尤其是寿险资金，具有负债久期长、体量大、稳定性强的特点，意味着保险公司手握的是可以投资十年、二十年的“长钱”，恰好能“等得起”养老产业的漫长培育期。
徐晓欢也坦言，这条路并不适合所有人。“很多企业建了房子就发现不会管、管不好，在自营和委托第三方之间摇摆。”泰康从一开始就坚定地自己运营，“我们花了10年才把服务的厚度慢慢积累起来。”在调研中，徐晓欢还发现，美国养老产业已经形成“投资人+运营人”的专业分工，但中国还没到这个阶段。“有钱投资产的多，耐心做运营的少。但养老行业真正的难点不在‘盖房子’，而在‘管运营’。投酒店、投商场可以找管理公司、运营公司，养老没有现成的外援，都得自己干、自己磨。”
难在"同时打三场仗"
当被问及养老机构日常运营中最"难"的是什么，徐晓欢的回答是："最难的不是某一件具体的事，而是每天都在同时打三场仗，而且每一场都不能输。"
第一场仗，叫"30多个社区像1个社区"。泰康之家现在运营33个社区、服务2万多名居民，每天发生的服务接触数以万计——一顿饭、一次巡房、一个紧急呼叫。"任何一个环节出了纰漏，对那个家庭来说就是100%。规模越大，品质一致性越难。"在泰康之家老社区要持续焕新，新社区要快速成熟。"这场仗，没有终点。"
第二场仗，叫"让年轻人愿意留下来"。养老行业社会认知度不高，但泰康要求一线团队既专业、又年轻、还有爱心。"我们花了很大力气建队伍，但行业整体的人才缺口是千万级的。最难的不是招到人，而是让一个25岁的年轻人觉得，这份工作值得干十年、二十年。这靠薪酬不够，靠情怀也不够，得靠职业尊严和发展通道。"
第三场仗，叫"让好模式跑通盈利"。社会上有种误解，觉得做养老的要么是做慈善，要么是暴利。"其实都不是——最难的是在高品质和可持续之间找到那个平衡点。"徐晓欢透露。
但话说回来，"难，恰恰说明这件事值得做。容易的事早就有人做了。"
有人说，养老的服务对象是"什么都懂"的老人，他们清楚自己花了钱，要求极高；而从业者往往也面临工作量大、得不到尊重等压力，两者期望值之间的鸿沟，是服务难的深层根源。徐晓欢更愿意把它看作服务升级的驱动力——正因为长辈们有阅历、有判断力、有高标准，才倒逼机构必须把服务做专业、做到心里去。
"长辈的需求是多元的——医疗、护理、营养、运动、文娱，靠一个人不可能全满足。一线员工不是孤军奋战，压力有分担，专业有支撑。"支撑这套模式运转的，是一支成规模的"青春养老人"的队伍。在徐晓欢看来，在服务过程中，无论是填写护理记录还是操作科技设备，都需要一定的知识储备，年轻人更容易操作；在发展潜力上，20多岁的年轻人可以通过学习成长为管理者甚至机构负责人，只要给他们清晰的职业发展路径、体面的工作环境，他们会更有职业认同感，也更能留得住。
但这也意味着公司需要承担更多的成本。“一个刚毕业的护理师，除了月薪之外，还要加上五险一金、住宿安排等，泰康实际付出的人力成本会比行业平均水平高出很多。市场可能会有误解，其实高收费并不代表高利润率。”
在人力成本持续上升、护理人员长期短缺的背景下，智慧养老被普遍视为破题方向，但也伴随争议：用了智能设备能否减少人力配置？现行监管政策仍按床位比配置人员，不因设备引入而放宽。
"政策不是滞后，是谨慎；而谨慎本身也是一种保护。"徐晓欢说，按床位比配人，出发点是保障老人的安全和照护质量，这个底线不能破。"但问题在于，如果我们只把智能设备理解为'减人的工具'，那确实会跟政策打架。泰康的理解不一样——科技不是替代人，而是让人做更有价值的事。"
"省下来的时间，护理师可以去做情感陪伴、做个性化照护、做真正需要'人'才能做的事。科技管'安全'，人管'温度'——这是我们的分工逻辑。" 目前，泰康之家在全国社区部署了1.3万台小泰智能音箱、2000多张智能床垫，并在探索护理机器人与智慧运保系统。这些设备承担的是夜间巡视、体征监测、紧急呼叫等重复性工作；在运营端，护理工作台与智能用药管理系统使药品录入效率提升70%，最大限度减少人为用药差错。
不过，无论是"1+N"的多学科人员配置，还是智慧医养的系统性投入，都建立在连锁规模与长期资本投入之上。对于大量单体规模有限、现金流紧张的中小养老机构而言，这套打法能否复制，仍是行业待解的问题。
养老不是“赚快钱”的生意，是长期的民生
为了更好地满足老年群体的需求，泰康之家的布局方向也在发生改变——在完成主要城市的基本布局后，开始从大型旗舰园区（“园”）向城区小型机构（“府”）延伸。徐晓欢透露，目前北京是一城两府两中心、上海两园两府、杭州两园一府，未来在核心城市将形成“旗舰CCRC社区-城心机构-社区+居家业务”的养联体格局。
城市中心往往不具备建设大型养老社区的条件，建立小型机构，可以满足那些不想离开城区和家人的老人，与大型社区相比，活动设施有限，护理功能性更强。泰康之家·和平府是泰康之家与政府合作的首个综合养老服务示范中心，统筹整个和平里街道老年人的养老需求与服务资源供需匹配。上海泰康之家·锦绣府则承接了陆家嘴街道健康小屋项目，为36个居民区约2.6万老年人提供常态化健康监测、重点人群入户管理、多元健康活动以及智慧健康赋能等服务，并开展对周边社区的助餐服务。
"大型机构的规模效应更强，管理效率更高；小机构单体利润薄，但依托大园区的体系支撑，整体效率就上来了。这不是从重资产转向轻资产，而是从单点经营转向城市经营。"徐晓欢认为，泰康养联体的本质，是把已经形成的专业服务、医疗和人才能力，进一步向社区和居家场景延伸——这既是企业寻找新增长点的商业选择，也回应了"9073"格局下最广大老年群体真实的养老需求。为破解单位社区养老服务难题，泰康之家还联合泰康溢彩公益基金会、北京师范大学中国公益研究院发起创建单位社区智慧养老服务联合体，布局3家单位养联体，打通养老服务的"最后一公里"。
在徐晓欢看来，养老本质上不是一个追求高回报的生意。“养老一定是一个困难的、长期性的、薄利的行业。”
但养老行业又是一个前景广阔的领域。数据显示，2026年中国银发经济市场规模突破10.8万亿元，同比增速达15.2%，预计到2035年市场规模有望攀升至30万亿元。
徐晓欢也有着同样乐观的判断——现在大型机构建设存在成本端增加大于支付能力增长的情形，但在五到十年后，50后、60后的新一代老人将成为养老机构的主力客户，他们对养老生活有着更多元的需求、对养老机构有着更客观的认知，也有着更强的支付能力，机构运营的平衡度也会更好。
郝青青同样保持着乐观。在她即将搬迁的新院区，有着更好的环境和更全的智能化设备，也会给老人提供更好的服务。她有信心仍然保持较高的入住率。
进入养老行业，是进入一场“大浪淘沙”的长期战役。随着行业洗牌，真正有运营能力的机构逐渐浮出水面。那些为了“赚快钱”涌入的资本退出后，留下来的将是真正愿意深耕这个行业的人。
这不是一门赚快钱的生意，而是一场需要长期投入的民生工程。当3亿多老年人对美好晚年生活的向往，与一批又一批从业者的坚守相遇，养老行业的明天，终将如徐晓欢所期待的——“更乐观、更良性。”
但在那一天到来之前，养老行业依然需要有人扛住压力、守住初心。