- 过去几年的楼市让一代人重塑了对房地产的定位。深度出清的阵痛之后，是谁在买房？或许我们可以从最近的深圳楼市里认识这些安家落户的人。
文｜阮白卿
▲ 2026年10月，深圳一家线下门店挂出的房产交易信息。
2026年，深圳房地产迎来了久违的修复回暖，成交量上涨，带看量攀升，可能这里就是当下国内楼市最有活力的市场。多年以来，“来了就是深圳人”的口号深入人心，人才源源不断流入，成为楼市的刚需基础盘。首次刚需置业成了这一场回暖的主力来源，据深圳贝壳研究院统计，深圳二手房买家中，40岁以下的占比约62%。但交易蓬勃的另一面，这些首次花掉人生中最大一笔钱的购房者，是带着高度的戒备心进入市场的。早年间，房地产市场曾被形容为“搏杀的丛林”，良莠不齐的经纪机构、为了竞价左右横跳的房东、无人监管的资金流向，共同摧毁了交易各方之间的信任关系。和市场深度调整同时而来的，是监管部门和经纪机构的反思和应对，为了让参与不动产交易的普通人不必再承受焦虑和风险，它们正在努力共建一个更安全、更透明的交易环境。在深圳，贝壳为行业提供了一套规范化转型的创新实践。房东俞女士最近遭遇了价格陷阱。她闲置的一套二手房，原本是以200万元价格挂牌，但在中介的口中，这套“老破小”有硬伤、难出手。几次交涉后，俞女士把价格降到了150万元，并在不久后成交。俞女士以为交易顺利，不料办理网签时和买家交流才得知，实际成交价格高达176万元，中间的差价全部被中介吃掉。中介签署的并非常规居间合同，而是隐藏了“坑”的托底协议，这才让同一套房在买卖双方面前变成了价格截然不同的“阴阳合同”。房屋中介坚称有差价是通行惯例，某种程度上，这正是行业在过去很多年信任缺失的原因之一——大量缺乏规范和自律的行为都非个例。不少购房者都遇到过假房源，网站上图片精美的房子，要看的时候就变成“已卖出”，尤其AI盛行后，生成“诱饵”的成本越来越低。多如牛毛的“小中介”成了行业主流，以广州一地为例，全市95.8%的备案机构只经营一家门店，而近半数机构存续不到三年，“跑路”很容易。事实上，关于二手房交易的纠纷和投诉常年占据消协公布数据的大头，多数矛头直指中介。然而在矛头之外，买卖双方也并非全然诚信。有家长花高溢价买了“学区房”，等到孩子报名时才被告知学位已被占用，原来上家房东早已把名额给了亲戚朋友挂靠。上海近年发生过一起“一房七卖”案，房东在房屋已被抵押并被法院查封的情况下，隐瞒真相，先后与7名购房者签约，诈骗购房款两百多万元。所以，当一个缺乏经验的人进入二手房交易市场，他可能会踩的“坑”是来自多方面的。交易标的动辄几百万元、上千万元，而大多数人一生中可能只会交易一两次，一旦被“背刺”，就是关系到全家积蓄的大事。人们不得不高度警惕，无论买卖双方还是中介机构，都处处提防。“坑”产生的根源在于信息不对称，现实中，人们很难把关于房子的一切信息都收集起来摊在台面上。与房产证挂钩的学位是否已被占用、房屋是否有违规改造，这些信息只有卖家清楚；故意做出来的阴阳合同差价，只有中介心知肚明。人们无法一一验证每个细节，只能信“人”，但人的素养是参差不齐的。面对巨额房款，任何一方都有可能铤而走险，寻求套利空间。这使得楼市在过去很长一段时间成了只能看运气的暗黑森林。在二手房交易里，失信的成本很低，维权的成本却极高，因为交易是一次性的，诉讼拉扯的周期却往往以年计。消费者的不满积攒到一定程度，就放大成了对整个市场的评价标签，乃至很多人一听到二手房就直言“水很深”。他们无法直接约束交易中任何一方的行为，但口口相传出来的“口碑”，让房地产成了信任最薄弱的行业之一。用户对房地产交易的不满情绪由来已久，事实上国家也一直希望整顿这个行业的乱象，重建交易各方之间的信任。这种自上而下的管理态度，近年来频繁反映在政策层面上。大众关注度最高的是对购房款的保护。过去交易一套有贷款的二手房，房东必须先筹一笔钱把贷款还清，等买方付完全款，再用这笔钱偿还过桥借款，在这个链条里，一旦买家付款出现困难，卖家的现金流就会失控，纠纷随之而来。2023年，国家开始推行不动产“带押过户”，旧贷款无需提前偿还，在银行系统内部就可以完成新旧抵押权的衔接，上家不必再承担高利息的财务成本，也彻底切断了资金挪用的风险。同年出台的《关于规范房地产经纪服务的意见》，则直接对中介提出了二手房交易资金监管的要求。政策不但规定购房款需要纳入资金监管账户，还鼓励经纪机构将服务费用也纳入监管范围，要求公示，接受社会监督。从趋势上看，国家的政策重心已经开始向交易前的风险阻断转移，不仅二手房如此，交易保障也延伸到了新房销售端。近十年来，各地频频发生烂尾楼风波，人们凭着一张图纸背上百万元房贷，一旦爆雷，普通购房者仍需要偿还本息，“保交楼”则成了政府部门的责任。2026年8月，住房城乡建设部等单位印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确要求推进“现房销售”，让购房者所见即所得，从销售制度上避免交付风险。诚然，房地产行业一直感受着来自上端的监管压力，楼市信息的真实、公开、透明，是每个从业者都认可的准则，但在实践中，要真正做到交易全链条的保护仍然困难。这个行业的大多数政策和规范还只存在于管理层面，查证和处罚都是滞后的。就像俞女士遭遇的阴阳合同，只要买卖双方的成交价格数据不在同一系统中强制比对，就有套利的操作空间。又譬如普遍存在的“假房源”问题，尽管住房城乡建设部要求中介发布房源前必须到主管部门进行房源信息核验，但房源挂牌数量庞大，信息动态变化，完全监管难度较大。这意味着，要进一步推动信息透明、重建信任，需要每个楼市参与者共同承担起责任，以积极自律的姿态推动行业改变。正如中国房地产经纪人学会会长姜万荣对整个行业发出的倡议，“要坚守为民初心，聚焦群众反映强烈的痛点堵点，加快补齐服务短板，提供专业、高效、透明的交易服务”。 在深圳楼市，我们或可从一位售房者的经历中，看到由经纪机构层面推动的交易保障实践。房东王先生把自己闲置的一套房产挂牌出售，最近他趁楼市回暖，让经纪人替他调整一下价格，手机上很快收到一条短信验证码。经纪人告诉王先生，最近系统升级，没有业主的授权，中介不能自行改价，现在所有深圳贝壳门店都以这种方式来避免房源价格虚设。
▲ 贝壳签约经理对相关方进行签约流程介绍。
这是深圳贝壳今年上线的调价验证功能，过去在贝壳挂牌的房源，调价时虽然也需要沟通留痕，但数字化管控显然更加严格，真正让不动产的定价权牢牢掌握在业主手中。对购房者来说，现在平台上的挂牌价更能反映真实的出售意愿。
以系统管理来实现“真房源”，贝壳这条路已经走了十余年。每套房在贝壳平台挂牌时都会触发强制验真，库存房源也会经过线上7×24小时巡检，由智能数据模型辨别、打分，并识别问题房源，每年执行近4000万条验真任务。
大模型的应用，意味着经纪机构已经有能力走出简单“呼吁规范”的层面，用技术工具实现用户权益的有效保障。当然，“真房源”背后是强大的数字基建。贝壳自建的楼盘字典，是目前行业领先的标准化不动产数据库，覆盖全国329个城市，收录房屋3.06亿套，覆盖全国75.5万个楼盘小区。仅在此一项数据库维护上，每年的投入就超过500万元。
除了真实房价以外，贝壳的技术基建还延伸到了交易的前中后环节。因为在贝壳看来，如果把整个二手房交易比作百公里长途，“看房到决定购买只是前1公里，签约、过户等交易流程才是剩下的99公里，这恰恰是最易出风险、最易造成损失的环节”。
为此，深圳贝壳推出了“三好交易”，以真房源、三方集签、平台交易兜底构建交易安全金标准。
为了最大程度确保交易过程透明，贝壳创造性引入了房产交易链条的全新角色“签约经理”，独立于买方、卖方和经纪人，以中立客观的站位观察交易流程，并有叫停交易的权力。在签约时，贝壳要求买家、卖家、经纪人三方集中到签约服务中心，而不是传统门店。在集中签约模式下，签约经理负责把关，所有流程、资金以交易导航系统在贝壳APP动态呈现，杜绝信息差。
▲ 交易进度与资金情况在贝壳APP可追踪。
在签约后的资金交付环节，贝壳也有一套对交易双方的房款保障机制。贝壳领先行业喊出了“房款平台兜底”的承诺，如果在平台规范流程下仍发生房款损失，平台将为用户先行垫付，这就给买卖双方提供了足够的安全垫。
有为用户止损的底气，就必须有足够强大的风控系统，把发生风险事件的可能性降到最低。深圳贝壳曾发生过一起房源因为实际付款账户与合同约定不一致，触发系统预警的事件，签约经理收到预警后第一时间向买卖双方核实，确认账户无误后再放行。一次预警提醒，反映出整个系统风险防控机制的作用，目前AI已经被纳入行业应用，风险模型可自动识别19类典型交易风险特征。系统上线以来，深圳贝壳已经成功前置拦截风险单20单，保障了超过1.1万笔房款，未发生房款损失事件。
▲ 深圳某楼盘实景。
这或许为行业提供了一种新的思路，在技术为王的时代，尤其是AI融入千行百业的今天，数字化工具正在为房地产交易服务提供更完善的保障。过去靠人、靠经验、靠运气的二手房交易，正在被系统、标准、承诺托底，它实现了过去单纯靠政策引导和管理后督都无法达到的成效。AI的出现，必将推动整个行业向规范化进一步转型，重新建立各方之间的信任。
这是一条没有终点的道路，贝壳能在多大程度上修复行业长期的遗留问题，需要市场和时间共同检验，但它站在了一个正确的起点上。就像贝壳执行总裁左东华在2026年房地产经纪年会上所说，经纪人要从“传递信息的人”转变为“值得托付的人”，“不是AI让人变得不重要，恰恰是AI把只有人能做的那件事，衬托得前所未有地重要。”
参考资料：
1.https://www.21jingji.com/article/20260430/herald/3d8610aa18f17c7f554ec708fa713d1c.html#1
2.https://m.ahradio.com.cn/yulenews/6433.html
3.https://www.hshfy.sh.cn/shfy/web/xxnr.jsp?pa=aaWQ9MTAyMDM0Mzc3MSZ4aD0xJmxtZG09bG03NDYPdcssz#1
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