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商品住房销售制度调整后，房企需要重新计算项目从拿地到竣工对应的整个资金安排。
过去，房地产开发形成了一套相对成熟的资金接力机制：房企先投入自有资金拿地，再以开发贷款等资金接续建设，项目达到预售条件后，定金、首付款和个人按揭贷款陆续进入，销售回款再逐步置换此前投入的资本金和有息负债。
新规正在改变这套资金前后衔接的节奏。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。这份通知提出，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；国家金融监督管理总局、中国人民银行同日发布的《个人住房贷款管理办法（试行）》则明确提出，购买预售商品住房的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放。
按照现行《城市房地产管理法》，商品房预售须满足投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上等条件。此前，各地可在此基础上另行设置工程进度要求，标准并不一致。例如，深圳规定七层以上商品房项目完成地面以上三分之二层数后即可申请预售，而上海此前已将预售节点推迟至主体结构封顶并通过验收。
一名股份制银行人士告诉财新，在楼市上行期，预售房按揭通常在购房者签订预售合同、完成相关抵押登记后不久即可放款；楼市在2021年下半年进入调整期后，考虑项目交付风险，多数银行已逐步将放款时点后移至主体结构封顶。
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