火星兔
我上半年出租了一套房子，月租大约5000元，年租金6万元。给20倍市盈率，估价120万元。
21年最高价约700万元，目前类似的房子市价约300万元。
出租房子很麻烦，要花不少精力。老房子的维修，家电家具装修折旧，还要帮助处理邻里纠纷。我觉得20倍市盈率都给高了，15倍差不多。
一个房子一旦停止升值，就是一个负担。
e55555
@地火明夷虫
在二手房流动性正常的前提下，租售比达到（十年期国债收益率约1.7%+房产70年年均折旧1.4%）3%左右，应该能对房价明显的稳盘托底
3%明显不够，1是没算空置期；2是没算转租中介费；3是没扣除物业费；4是没算维修费；5是没算房子折旧费；6是没算房产税；
以上都还没有考虑老龄化进程。
最近在思考房产到底属于什么，特别是超高物业费的房产。
在没有涨价预期的前提下，把他归为消费品应该是更加合适的吧。
wototo
@wingo55
租售比、房价收入比…也不是不对。
还有一点要注意：未来某段时间物价大幅涨价50%，工资、房租同步涨50%。
问：这个时间段什么时候会来？10年内可否？
老有人说什么租售比，太乐观了，房子越来越不好租，
北京以前便宜点租给中介，东城区二环内60平米两居能租6000-8000,11个月租金。
现在普遍压价到5000左右了。
而且中介也不爱要了，中介租不出去要扣业主的闲置费。
我了解到，政府和国企现在都在大力开展廉租房、宿舍、人才公寓。西城区今年弄了1000套房子给各国企央企，补贴30-70%给员工住。
我们单位今年也出了个政策，自己租了30套公寓，每套4000多元，给毕业5年内的大学生住。毕业生只要每月交几百块的房租就行。
租房市场越来越小了。别乐观地算什么纸面上的租售比了。
炫彩千纸鹤
我说说我的看法：目前绝大部分的房子都不可以抄底。
理由：现在绝大部分的房子根本没有升值空间。
解释：
1：绝大多数的房子没有接盘侠，人口和人均房屋是核心。
2：目前绝大多数的商品房只会随着时间的推移贬值，不管是物业管理的原因，还是质量的原因，还是设计的原因，还是喜好变化的原因，还是位置的原因。
3：毛估估从全国角度看，能有升值空间的房子应该不超过10%，而且绝大多数都集中在核心城市的核心区。这个和人口集聚有关。
4：没有卖不出去的东西，只有卖不出去的价格，如果我现在的房子卖3000一个平方，估计明天就能卖出去。21年最高价接近2万。
赚点小钱给妙妙
最近因为积分落户被迫在北京买一套非城六区的房，因此感受了一下今年北京二手房市的变化。
1.这一轮下跌的二手房价格低点是今年年初，老破小企稳但未反弹，次新房有10%-20%的反弹幅度，结构性分化明显，这也应征了整体北京的挂牌均价9月相较1月仅略微下滑。
2.当前北京房价大概比19/21年的最高点下跌约40%-50%。
3.据中介反馈，购房者对828公积金政策+929贴息政策的反应远低于2023年底认房不认贷的政策。主要原因我推测有两个：a. 这次政策偏向首套刚需，上次的政策较为普世，买盘的敏感性不一样。b. 房价跌了这么多年了，大家麻木了，而3年前信仰京沪永远涨的人还比较多，稍微刺激政策就能立竿见影。
4.因为积分落户本次看的主要是小盘，小盘去化极快，我能看的房子（非顶底、无硬伤、05后房子有电梯、卖家诚意卖），挂牌20天内左右就能卖出。
5.通州大部分小盘的租售比都能达到3%左右，按揭和房租差距不大，有些小区甚至租售比能达到3.8%，租金已经远高于贴息后的商贷了。像我看的这些小盘，付个20万左右的首付，每个月付出和之前差不多租金的按揭就能在北京买一套房。同样的像我这种需要买个房积分落户的，付个20万的首付，就不需要还贷款了。
6.房价未来怎么走不知道，我个人的看法是一线城市的房子目前来看已经到了一个好的博弈点了。
ZQYMZ
这个故事我理解就是杠杆做多的人多了，就要反转了。
那对应房价就是，卖自住房去租房的人多了，就要反转了。
买得起房但却一套房都不买的人多了，就要反转了。
所以归根结底还是看收入，收入稳定了，房价自然就稳定了。
比如小县城普通工作月收3500，除去开支每月能结余1500，夫妻双方年结余3.6万，那么36万的三室两厅刚需房怎么都不算贵，而不是某些空头说的小县城房产一文不值。
贝叶斯主义者
市场很少因为好消息而见底，基本上都是因为坏消息而见底。
温斯顿
不同事物不能随便比较。
我从小就没养过狗，老娘自己养的狗我都不爱上手，可见狗不是刚需，价格炒上天就得砸回地面。
但是房屋可以说是现代智人的刚需，毕竟露天睡觉不太安全。
既然是刚需，就有国际通行的估值方法，一曰房价收入比，二曰租售比。
以新二线城市天津为例，2025年度全市职工平均工资为10.36万元，双职工家庭就算20万元/年。
国际通行的房价收入比为3-6倍，则天津是的房价范围应该为60至120万元一套。
国际通行的租售比为1:200-300区间，天津市区二室的房租大多为3000元/月，则房价范围应为60万至90万元一套。
两种算法存在较大的重合范围，可见这两种算法较为合理，则60-90万元区间应该是天津市二室房屋（80-100平米）的合理价格区间。
我想吃蛇羹
波动向下，按经济实力分批次接盘。表妹家有钱，23年300多万接盘二套改善，如今小亏100万；同事老公华为打工，也相对有钱，24年300万接盘叠拼，小亏不足百万；目前看是经济实力更差一些的公务员，国企职工这些在跃跃欲试。
地火明夷虫
在二手房流动性正常的前提下，租售比达到（十年期国债收益率约1.7%+房产70年年均折旧1.4%）3%左右，应该能对房价明显的稳盘托底。
路林
抄底？也许是个伪命题，打两个不恰当的比方：一个要退市的股票，任何时候抄底都是接盘；一个曾经的校花，只要你有想法，也同样是接盘。
不戒
@J623296153kk
大部分韭菜，就是涨了看涨，跌了看跌。
现在这帮人分析房价继续下跌，头头是道，20年 21年去哪里了？
房价的走势，和股价一样，都是不可预测的。
空口看多看空，错了也无所谓。
但手上就一次下注机会的，看错了，整个人生就毁一半。
楼市体量大，惯性也大。
三道红线出来，就知道政府稳楼市的决心，当然拐点是几年后。
中央贴息出来，也知道政府稳楼市的决心，当然拐点也可能2年后。
但一个人买房，运作过程本来就起码几个月，想等拐了再买，更可能一路吃P。
decaf
我不相信这种大类资产会V形反转，等L底再考虑。
百战百胜心法
现在鬼故事很多，基本见底了。
1.租金收益率10%的都有。武汉公寓，目前一年租1.2万，价格只要12万。当然还有过户税费。中心住宅房价收入比也就5-7，合理的，郊区3左右。可以说，现在是躺平最容易的时代，活着最容易的。
2.长期通货膨胀，房子折旧，土地会增值的。
3.长期收入肯定是上涨的，不用怀疑，收入下降都短期的，长期肯定通货膨胀，2035年收入倍增，中等发达国家水平。
4.出生人口不会一直50%下跌。如果一直维持二大生一小，很快中国会没人的，显然不可能的。这个论调的人，和1960年左右说中国不计划sy，100年以后有80亿人一样。
5.特色制度优势，旧房子折旧不会到零的，目前一是拆迁价格还是很高，武汉中心还有一万左右，二是你旧房子鉴定危房了，可以给几万块，原地拆旧建新，这是社会主义大福利，武汉已经好几起了，以后可能是趋势。特色制度在，武汉三环内，中心城区，你房子就是过100年，价值也不会归零。
solino
“抄底”？依旧活在过去的幻觉中。
房住不炒，刚需买房可以，但不叫抄底。
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